Att köpa hus är ofta livets största investering. Men vad händer när det perfekta huset visar sig dölja problem? I den här guiden går vi igenom allt du behöver veta om dolda fel vid husköp – hur du undviker dem, vad lagen säger, och vad du kan göra om olyckan är framme.

---

Innehållsförteckning

1. Vad är dolda fel?

2. Vanliga exempel på dolda fel

3. Köparens undersökningsplikt

4. Säljarens ansvar

5. Hur länge ansvarar säljaren?

6. Vad gör du om du upptäcker ett dolt fel?

7. Så här undviker du dolda fel

8. Anlita en besiktningsman

9. Rättsprocess och tvister

10. Checklista innan köp

11. Slutsats

12. Vanliga frågor (FAQ)

---

Vad är dolda fel?

Dolda fel är brister i en fastighet som:

• Fanns redan vid köptillfället

• Inte kunde upptäckas vid en noggrann undersökning

• Inte förväntas av köparen utifrån husets ålder, skick och pris

Fel som köparen borde ha upptäckt under sin undersökningsplikt räknas inte som dolda fel. Det handlar alltså om fel som är “dolda” även för den noggranne köparen.

---

Vanliga exempel på dolda fel

Här är några typiska exempel på dolda fel:

• Fukt eller mögel bakom väggar

• Felaktig elinstallation

• Otäta tak eller dålig dränering

• Skadedjur i konstruktionen

• Dolda konstruktionsfel

---

Köparens undersökningsplikt

Innan ett husköp har köparen en så kallad undersökningsplikt. Det innebär att du som köpare ansvarar för att undersöka fastigheten noggrant.

Vad innebär detta i praktiken?

• Anlita en professionell besiktningsman

• Gå igenom alla rum, förråd och utrymmen

• Titta efter fuktskador, sprickor, lukt, med mera

• Be om dokumentation från säljaren (renoveringar, garantier etc.)

Om du inte uppfyller din undersökningsplikt kan du förlora rätten att reklamera fel senare.

---

Säljarens ansvar

Säljaren ansvarar för dolda fel i upp till 10 år efter försäljningen – men endast under vissa villkor. Det krävs att felet:

• Var dolt (inte synligt vid besiktning)

• Fanns vid tillfället för köpet

• Inte var förväntat baserat på fastighetens skick

---

Hur länge ansvarar säljaren?

Enligt jordabalken ansvarar säljaren för dolda fel i upp till 10 år från tillträdet. Dock måste köparen reklamera felet inom skälig tid efter att felet upptäckts – oftast inom några månader.

---

Vad gör du om du upptäcker ett dolt fel?

Om du misstänker ett dolt fel, gör så här:

1. Dokumentera felet (bilder, besiktningsprotokoll)

2. Kontakta säljaren skriftligt

3. Reklamera felet inom skälig tid

4. Kontakta jurist för rådgivning

5. Undersök om du kan få ekonomisk kompensation eller prisavdrag

---

Så här undviker du dolda fel

Det går aldrig att garantera att ett hus är fritt från dolda fel – men du kan minimera risken.

Tips för att undvika dolda fel:

• Anlita en erfaren besiktningsman

• Undersök även el, vatten, avlopp

• Fråga om försäkringar mot dolda fel

• Läs noga igenom besiktningsprotokollet

• Kontrollera bygglov och renoveringshistorik

---

Anlita en besiktningsman

En professionell besiktningsman har verktyg och erfarenhet för att hitta dolda problem. En godkänd besiktning kan vara avgörande för att undvika oväntade kostnader efter köpet.

Vad kostar det?

En normal överlåtelsebesiktning kostar mellan 7 000 och 15 000 kronor – en liten summa jämfört med vad ett dolt fel kan kosta att åtgärda.

---

Rättsprocess och tvister

Om du och säljaren inte kommer överens kan ärendet hamna i domstol. Här kan det bli aktuellt med:

• Prisavdrag

• Hävning av köpet

• Skadestånd

Att anlita en fastighetsjurist är ofta klokt i dessa situationer.

---

Checklista innan köp

Innan du skriver under köpekontraktet, gå igenom denna checklista:

• Utförd besiktning

• Kontroll av el, vatten, avlopp

• Genomgång av bygglov och ritningar

• Fråga om tidigare skador

• Be om försäkringsinformation

• Läs köpekontraktet noga

---

Slutsats

Att förstå vad dolda fel är och hur de fungerar juridiskt är avgörande vid husköp. Genom att vara noggrann, anlita experter och känna till dina rättigheter kan du undvika dyra överraskningar – och känna dig trygg i ditt nya hem.

---

Vanliga frågor (FAQ)

Vad räknas som ett dolt fel?

Ett dolt fel är ett fel som fanns vid köptillfället, som inte var synligt vid en noggrann undersökning och som inte var förväntat med tanke på husets skick.

Hur lång tid har jag på mig att anmäla ett dolt fel?

Du måste reklamera felet inom skälig tid efter att du upptäckt det – vanligtvis inom några månader. Säljarens ansvar gäller i upp till 10 år.

Kan jag kräva pengar tillbaka vid dolt fel?

Ja, du kan ha rätt till prisavdrag, skadestånd eller i vissa fall häva köpet – beroende på hur allvarligt felet är.

Är det obligatoriskt att anlita besiktningsman?

Nej, men det är starkt rekommenderat för att uppfylla din undersökningsplikt och minska risken för framtida tvister.

Gäller hemförsäkringen vid dolda fel?

Vanlig hemförsäkring täcker inte dolda fel, men vissa säljare tecknar en dolda fel-försäkring som gäller under en viss tid efter försäljningen.